Regulación de los precios de alquiler en Cataluña

El pasado 21 de septiembre se publicó, en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

 En conformidad con su disposición final cuarta, la ley entró en vigor al día siguiente de su publicación, excepto en el caso de preceptos que puedan comportar gastos con cargo a los presupuestos de la Generalitat y las viviendas de nueva edificación o los resultantes de un proceso de gran rehabilitación. En este último caso, el régimen de contención de rentas se aplicará a los tres años de la entrada en vigor de la ley. 

Solo son objeto de esta ley, el arrendamiento de viviendas destinadas a la residencia permanente del arrendatario, los cuales se encuentren ubicados en una zona declarada como área con mercado de vivienda tensa, quedando expresamente excluidos los contratos de arrendamiento de vivienda subscritos antes del 1 de enero de 1995, los que tienen por objeto viviendas de inserción o mediación, de alquiler social, del Fondo de viviendas de alquiler destinados a políticas sociales, los de carácter asistencial y los que se subscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio. 

La finalidad de la ley es contener los precios del alquiler en las denominadas áreas con mercado de vivienda tensa, es decir, en los municipios, o partes de municipio, que están especialmente en riesgo de no disponer de la dotación suficiente de viviendas de alquiler a un precio asequible que permita el acceso de toda la población. La ley entiende como situación de riesgo, por ejemplo, aquella en que la carga del coste del alquiler de la vivienda, en el presupuesto personal o familiar, supere de media el treinta por ciento de los ingresos habituales de los hogares, o que la media del precio de los alquileres de vivienda supere el treinta por ciento de la renta mediana de las personas menores de treinta y cinco años.

 La disposición transitoria segunda declara ya como áreas de mercado de vivienda tensa los sesenta municipios que se relacionan en el anexo de la ley -entre los cuales se encuentran Barcelona, Girona, Lleida y Tarragona- que son aquellos en que las rentas del alquiler han sufrido un incremento de más de un veinte por ciento en el periodo comprendido entre los años 2014 y 2019 y pertenecientes al área Metropolitana de Barcelona o con una población de más de veinte mil habitantes. Esto significa que la ley es de aplicación a todos los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del día 22 de septiembre sobre viviendas situadas en cualquier de los municipios del anexo. Los contratos celebrados con anterioridad a esta fecha, se continúan rigiendo por el que establece la legislación anterior. Solo en caso de novación relativa a la duración o la renta, será aplicable la ley que nos ocupa. 

 Para la determinación de la renta inicial se tendrán que tener en consideración el llamado índice de referencia de precios de alquiler de vivienda, que es un indicador estimativo del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda en una determinada área y con unas características concretas, que orienta sobre el precio mínimo y máximo que dicha vivienda puede llegar a tener. Aun así, se tiene que tener en consideración los precios de referencia que, a los efectos de la ley, se consideran como tales al índice de referencia pero sin tener en cuenta los márgenes de precio superior ni inferior. Puede consultar los índices de referencia en este enlace.

 Por último, la renta inicial que se pacte no podrá ultrapasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano ni tampoco ultrapasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, si la vivienda afectada ha sido arrendado dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, excepto si había una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento subscrito antes de la entrada en vigor de esta ley.

Laura Adalid Villacañas
Abogada