Regulació dels preus dels lloguers a Catalunya

El proppassat 21 de setembre es va publicar, en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l’habitatge.

De conformitat amb la seva disposició final quarta, la llei va entrar en vigor a l’endemà de la seva publicació, excepte en el cas de preceptes que puguin comportar despeses amb càrrec als pressupostos de la Generalitat i els habitatges de nova edificació o els resultants d’un procés de gran rehabilitació. En aquest darrer cas, el règim de contenció de rendes s’aplicarà als tres anys de l’entrada en vigor de la llei.

Només són objecte d’aquesta llei, l’arrendament d’habitatges destinats a la residència permanent de l’arrendatari, els quals es trobin ubicats en una zona declarada com a àrea amb mercat d’habitatge tens, quedant expressament exclosos els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits abans de l’1 de gener de 1995, els que tenen per objecte habitatges d’inserció o mediació, de lloguer social, del Fons d’habitatges de lloguer destinats a polítiques socials, els de caràcter assistencial i els que es subscriguin d’acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.

La finalitat de la llei és contenir els preus del lloguer en les denominades àrees amb mercat d’habitatge tens, és a dir, en els municipis, o parts de municipi, que estan especialment en risc de no disposar de la dotació suficient d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti l’accés de tota la població. La llei entén com a situació de risc, per exemple, aquella en que la càrrega del cost del lloguer de l'habitatge, en el pressupost personal o familiar, hi superi de mitjana el trenta per cent dels ingressos habituals de les llars, o que la mitjana del preu dels lloguers d'habitatge hi superi el trenta per cent de la renda mitjana de les persones menors de trenta-cinc anys.

La disposició transitòria segona declara ja com a àrees de mercat d’habitatge tens els seixanta municipis que es relacionen en l’annex de la llei -entre els quals es troben Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona- que són aquells en què les rendes del lloguer han sofert un increment de més d'un vint per cent en el període comprès entre els anys 2014 i 2019 i pertanyents a l'Àrea Metropolitana de Barcelona o amb una població de més de vint mil habitants. Això significa que la llei és d’aplicació a tots els contractes d’arrendament que es celebrin a partir del dia 22 de setembre sobre habitatges situats en qualsevol dels municipis de l’annex. Els contractes celebrats amb anterioritat a aquesta data, es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. Només en cas de novació relativa a la durada  o la renda, serà aplicable la llei que ens ocupa.

Per a la determinació de la renda inicial s’hauran de tenir en consideració l’anomenat índex de referència de preus de lloguer d’habitatge, que és un indicador estimatiu del preu mig del metre quadrat de lloguer d’un habitatge en una determinada àrea i amb unes característiques concretes, que orienta sobre el preu mínim i màxim que dit habitatge pot arribar a tenir. Tanmateix s’ha de tenir en consideració els preus de referència que, als efectes de la llei, es consideren com a tals a l’índex de referència però sense tenir en compte els marges de preu superior ni inferior. Pot consultar els índexs de referència en el següent enllaç.

Per últim, la renda inicial que es pacti no podrà ultrapassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà ni tampoc ultrapassar la renda consignada en el darrer contracte d'arrendament, si l'habitatge afectat ha estat arrendat dins els cinc anys anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei, excepte si hi havia una relació de parentiu entre les parts que havien formalitzat el darrer contracte d'arrendament subscrit abans de l'entrada en vigor d'aquesta llei.

Laura Adalid Villacañas
Advocada