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Moratoria en los alquileres

22-04-2020

MORATORIA EN LOS ALQUILERES

Ayer se aprobó el Real Decreto-Ley 15/2020 de medidas complementarias para apoyar la economía y la ocupación durante el estado de alarma por el COVID-19.

Aunque el texto es muy amplio, en este artículo nos centraremos en la parte que afecta a la relación entre propietarios arrendadores y los inquilinos arrendatarios cuando hay un contrato de alquiler para un inmueble que no sea vivienda.

El espíritu de estas medidas es la de inducir acuerdos entre propietario e inquilino más que a proporcionar soluciones.

 

REQUISITOS

En todos los casos, el arrendatario debe cumplir y acreditar los requisitos que se establecen y que varían dependiendo de si se trata de persona física o persona jurídica:

  • Si es persona física, debe estar dado de alta en la Seguridad Social en régimen de autónomos desde antes del 14 de marzo, fecha de la declaración del estado de alarma
  • Si el arrendatario es persona jurídica debe ser una PYME, según el artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital. Esto significa no superar dos de los tres criterios siguientes:
    • El total de las partidas de activo que debe ser inferior a los cuatro millones de euros
    • El importe neto de su cifra de negocios debe ser inferior a los ocho millones de euros
    • El número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no debe ser superior a cincuenta
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma o por orden de la Autoridad competente.
  • Si su actividad no ha quedado suspendida, deberá acreditar la reducción de la facturación en, al menos, un 75%, en relación a la media mensual del mismo trimestre del año anterior.

 

MEDIDAS

En todos los casos, las medidas propuestas son una moratoria del 100% de la renta que afectará

  • al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas.
  • a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

La renta no pagada se aplazará sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en el plazo de dos años, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

 

GRANDES POSEEDORES DE INMUEBLES

En caso de arrendadores que sean grandes poseedores de inmuebles, y siempre que no se haya llegado a un acuerdo previo, se impone que la moratoria deberá ser aceptada por el arrendador.

Se considera que es grande poseedor de propiedades aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes, trasteros y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 m2.

 

OTROS ARRENDADORES

En caso de otros arrendadores que no cumplan esta última condición de gran poseedor de inmuebles, este no está obligar a aceptar el pacto de aplazamiento o moratoria. No obstante se le insta a pactar, con la alternativa de que el arrendatario pueda acogerse a la cláusula Rebus sic stantibus a que hicimos referencia en este artículo.

En el marco de estos acuerdos se permite disponer libremente de la fianza de alquiler, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta de alquiler. En caso de hacerlo, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

EN CASO DE NO CUMPLIR LOS REQUISITOS

En caso de que un arrendatario se acoja a estas medidas sin cumplir los requisitos para poder hacerlo, serán responsables de los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidad de otro orden en que pueda haber incurrido.

En este caso, donde el arrendatario no cumple las condiciones para acogerse a estas medidas, recomendamos apelar a la buena voluntad del propietario para entrar a negociar, antes de acogerse a la cláusula Rebus sic stantibus a que nos hemos referido.

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