Moratòria en els lloguers

MORATÒRIA EN ELS LLOGUERS

 Ahir es va aprovar el Real Decret-Llei 15/2020 de mesures complementàries per donar suport a l’economia i la ocupació durant l'estat d'alarma pel COVID-19.

 Tot i que el text és molt ampli, en aquest article ens centrarem en la part que afecta la relació entre propietaris arrendadors i els inquilins arrendataris quan hi ha un contracte de lloguer per un immoble que no sigui vivenda.

 L’esperit d’aquestes mesures és la de induir acords entre propietari i llogater més que a proporcionar solucions.

 

REQUISITS

En tots els casos, l’arrendatari ha de complir i acreditar els requisits que s’estableixen i que varien depenent de si es tracta de persona física o de persona jurídica:

• Si és persona física, ha d’estar donat d’alta a la Seguretat Social en règim d’autònoms des d’abans del 14 de març, data de la declaració de l’estat d’alarma
• Si l’arrendatari és persona jurídica ha de ser una PIME, segons l’article 257 de la Llei de Societats de Capital. Això vol dir no superar dos dels tres criteris següents:
  • El total de les partides d’actiu que ha de ser inferior als quatre milions d’euros
  • L’import net de la seva xifra de negocis ha de ser inferior als vuit milions d’euros
  • El número mig de treballadors empleats durant l’exercici no ha de ser superior a cinquanta
• Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma o per ordre de l’Autoritat competent.
• Si la seva activitat no ha quedat suspesa, haurà d’acreditar la reducció de la facturació en, al menys, un 75%, en relació a la mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior.

 

MESURES

En tots els casos, les mesures proposades son una moratòria del 100% de la renda que afectarà

• al període de temps que duri l’estat d’alarma i les seves pròrrogues .
• a les mensualitats següents, prorrogables una a una, sense que puguin superar-se, en cap cas, els quatre mesos.

La renda no pagada s’ajornarà, sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la següent mensualitat de renda, mitjançant el fraccionament de les quotes en el termini de dos anys, i sempre dins del termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.

 

GRANS POSSEÏDORS D’IMMOBLES

En cas d’arrendadors que siguin grans posseïdors d’immobles, i sempre que no s’hagi arribat a un acord previ s’imposa que la moratòria haurà de ser acceptada per l’arrendador.

Es considera que és gran posseïdor d’immobles aquella persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent garatges, trasters i trasters o una superfície construïda de més de 1.500 m2

 

ALTRES ARRENDADORS

En cas d’altres arrendadors que no compleixin aquesta darrera condició de gran posseïdor d’immobles, aquest no està obligar a acceptar el pacte d’ajornament o moratòria. No obstant se li insta a pactar, amb l’alternativa que l’arrendatari es pugui acollir a la clàusula Rebus Sic Stantibus a que vam fer referència en aquest article.

En el marc d’aquests acords es permet disposar lliurement de la fiança de lloguer, que podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna de les mensualitats de la renda de lloguer. En cas de fer-ho, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte en cas que aquest termini fos inferior a un any.

 

EN CAS DE NO COMPLIR ELS REQUISITS

En cas que un arrendatari s’aculli a aquestes mesures sense complir-ne els requisits per poder-ho fer, seran responsables dels danys i perjudicis que hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de les responsabilitat d’altre ordre en que pugui haver incorregut.

En aquest cas, on l’arrendatari no compleix les condicions per acollir-se a aquestes mesures, recomanem apel·lar a la bona voluntat del propietari per entrar a negociar, abans d’acollir-se a la clàusula Rebus Sic Stantibus a que ens hem referit.