Llogo una vivenda a una empresa. Com he de tributar?

En una recent consulta, es planteja la pregunta sobre la tributació en Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (d'ara endavant, IRPF) i en l'Impost sobre el Valor Afegit (d'ara endavant, IVA) per al cas que una persona física llogui un habitatge de la seva propietat a una societat limitada perquè aquesta el destini com a ús exclusiu d'habitatge d'un dels seus treballadors.

 

En aquest punt, convé distingir en l'IRPF entre l'arrendament com a activitat econòmica i l'arrendament com a rendiment de capital immobiliari. A l'efecte del pagament d'impostos en l'IRPF, en tots dos casos s'integra en la base general, per la qual cosa tributa segons l'escala progressiva de l'impost. No obstant això, la diferència entre que es consideri activitat econòmica o no, pot tenir un impacte molt rellevant a l'efecte d'altres impostos (exempció en l'Impost sobre Patrimoni, bonificació en l'Impost sobre Successions i Donacions, etc.). 

 

A l'efecte de la present consulta, no entrarem a analitzar el possible impacte en aquests impostos, ens centrarem únicament en l'IRPF i IVA, i partirem de la base de què no es tracta d'una activitat econòmica, per la qual cosa tindrà la qualificació de rendiments del capital immobiliari en l'IRPF.

 

Segons l'article 23.2 de la Llei de l'IRPF, en els casos de lloguer d'habitatge es pot aplicar una reducció del 60% del rendiment net positiu (ingressos menys despeses). Reiteradament, la Direcció General de Tributs ha vingut exigint que per a poder aplicar aquesta reducció és necessari que el destí efectiu de l'objecte del contracte sigui el d'habitatge permanent del propi arrendatari.

 

No obstant això, aquest criteri s'ha matisat per una resolució del Tribunal Economicoadministratiu Central (d'ara endavant, TEAC), de 8 de setembre de 2016, d'unificació de criteri, en la qual fixa com a criteri que també és aplicable la reducció del 60% quan es demostri que, sent l'arrendatari una persona jurídica (per exemple, una societat limitada, com és el present cas), quedi acreditat que l'immoble es destina a l'habitatge de determinades persones (en aquest cas, d'un treballador de l'empresa). A aquests respectes, és molt important que així s'estableixi en el contracte d'arrendament, amb indicació expressa de la persona i càrrec dins de l'empresa. 

 

En la present consulta, a pesar que l'arrendatari sigui una societat limitada (persona jurídica), s'eximeix de l'obligació de practicar retenció d'IRPF, ja que l'empresa arrendatària llogarà l'habitatge per a la seva utilització per un dels seus empleats.

 

En relació amb l'IVA, són subjectes passius de l'impost els arrendadors de béns, d'acord amb l'article 5.U.c) de la Llei de l'IVA. I es tracta d'una prestació de serveis, subjecta a IVA, en virtut de l'article 11.Dos.3a de la Llei de l'IVA, en considerar-se una cessió d'ús o gaudi de béns. Tot això amb independència de la seva qualificació en l'IRPF. 

 

Ara bé, els arrendaments que tinguin la consideració de prestació de serveis estan exempts d'IVA, tal com estableix l'article 20.U.23è de la Llei de l'IVA.

 

Fins ara la Direcció General de Tributs venia considerant que aquesta exempció no era aplicable en supòsits com el que es planteja en la consulta, on es produeix un subarrendament posterior per part de l'empresa a un treballador. No obstant això, aquest criteri ha estat també matisat per recents resolucions del TEAC, de 15 de desembre de 2016, en establir que l'arrendament de l'habitatge a l'empresari o professional és una operació subjecta i exempta, sempre que no existeixi intenció d'explotar el ben arrendat per part de l'arrendatari (l'empresa), sinó destinar-lo directament a un ús efectiu i propi com a habitatge per part d'una persona física concreta (el treballador i la seva família), la qual ha de figurar necessàriament com a usuària en el propi contracte d'arrendament i que, per tant, no pot destinar-se al seu ús per persona diferent en tenir prohibida l'arrendatari la facultat de subarrendar o cedir l'habitatge a tercers.

 

Com és habitual, per a més informació, prego que es posin en contacte amb el nostre departament fiscal.

 

 

 

Consulta Direcció General de Tributs, número V1684-20, de 29 de maig de 2020