Estalvi fiscal en l'IRPF per canvi d'habitatge habitual

Davant el panorama que representa el COVID-19 en tots els ordres de la nostra vida diària, recentment està en auge el canvi d'habitatge habitual. Les famílies necessiten un espai on poder combinar els tres trinomis de l'anomenada popularment com "nova normalitat": família, treball i relacions socials.

 

Recordem que el concepte de "trinomi" pot definir com el "conjunt de tres persones o coses preses com a unitat o com a elements en equilibri o dependents els uns dels altres".

 

De manera que el que es busca, amb més o menys encert, és arribar a un equilibri entre els diferents aspectes de la vida en el dia a dia, com una perfecta sintonia. En paraules d'Aristòtil, "la veritable mesura, aquest és el mitjà, aquesta és la perfecció que només es troba a la virtut."

 

Sembla aquesta perfecta sintonia és més fàcil d'assolir si es disposa de més espai físic a la llar, així com d'espais oberts (jardí, terrassa ...), el que afavoreix l'emigració cap a ciutats més petites, donat l'auge de l'teletreball, o bé a la pròpia ciutat, si es disposa dels mitjans econòmics suficients i de les circumstàncies personals i laborals adequades.

 

En aquest context, quan es produeix la transmissió de l'habitatge habitual estem davant d'una alteració patrimonial, regulada en els articles 33 i següents de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques i de modificació parcial de les lleis dels impostos sobre societats, sobre la renda de no residents i sobre el Patrimoni (BOE de 29 de novembre), d'ara endavant Llei de l'IRPF i, en el seu desenvolupament, en el Reglament de l'Impost sobre la Renda de les Persones físiques, aprovat pel Reial Decret 439/2007, de 30 de març (BOE de 31 de març), d'ara endavant Reglament de l'IRPF.

 

El guany o pèrdua patrimonial es calcula per la diferència entre el preu d'adquisició i el preu de transmissió, incloent en ambdós casos els impostos i despeses inherents a l'operació. Es pot afirmar que, amb caràcter general, com més anys tingui l'immoble, més gran serà el guany patrimonial.

 

Aquest guany patrimonial tributarà a la base de l'estalvi de l'IRPF, que actualment es troba gravada en la següent escala:

 

Fins als primers 6.000 €	19,00%
De 6.000 € fins a 50.000 €	21,00%
A partir de 50.000 €	23,00%

 

Pel que, en el cas que decideixi vendre el seu habitatge habitual, pot haver de fer front a un elevat pagament d'impostos en concepte d'IRPF, arribant a el tipus màxim de l'23% a partir dels 50.000 euros del guany patrimonial generat.

 

Davant d'això hi ha diversos avantatges fiscals en l'IRPF per intentar reduir o mitigar el pagament d'impostos en la declaració de la renda.

 

D'una banda, estan exemptes de tributació dels guanys patrimonials generats amb ocasió de la transmissió del seu habitatge habitual per majors de 65 anys o per persones en situació de dependència severa o de gran dependència de conformitat amb la Llei de promoció de l'autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència, d'acord amb l'article 33.4.b) de la Llei de l'IRPF.

 

D'altra banda, hi ha la possibilitat d'aplicar l'exempció per reinversió en habitatge habitual, regulada a l'article 38.1 de la Llei de l'IRPF, quan l'import obtingut en la transmissió de l'habitatge habitual es reinverteixi, total o parcialment, en l'adquisició de un nou habitatge habitual, en un període de dos anys com a màxim. A efectes de càlcul, s'haurà de tenir en compte si ha utilitzat finançament aliè, és a dir, si hi ha un préstec hipotecari d'una entitat bancària de per mig.

 

Als efectes previstos en els articles 33.4.b) i 38.1 de la Llei de l'IRPF citats anteriorment, relatius a l'exempció per ser majors de 65 anys o amb discapacitat i a l'exempció per reinversió de l'habitatge habitual, es considera habitatge habitual del contribuent l'edificació que constitueixi la seva residència durant un termini continuat de, al menys, tres anys, tal com estableix l'article 41 bis de el Reglament de l'IRPF.

 

Això no obstant, s'entendrà que l'habitatge va tenir el caràcter d'habitual quan, malgrat no haver transcorregut el termini, es produeixi la mort de contribuent o concorrin altres circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial , trasllat laboral, obtenció de la primera ocupació, o canvi d'ocupació, o altres anàlogues justificades.

 

Perquè l'habitatge constitueixi la residència habitual del contribuent ha de ser habitat de manera efectiva i amb caràcter permanent pel mateix contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o acabament de les obres.

 

No obstant, s'entendrà que l'habitatge no perd el caràcter d'habitual quan es produeixin les circumstàncies següents:

 

• Quan es produeixi la mort de contribuent o concorrin altres circumstàncies que necessàriament impedeixin l'ocupació de l'habitatge, en els termes que preveu l'apartat 1 d'aquest article.

 

• Quan aquest gaudeixi d'habitatge habitual per raó de càrrec o ocupació i l'habitatge adquirit no sigui objecte d'utilització, en què el termini abans indicat començarà a comptar-se a partir de la data de la cessació.

 

• Quan l'habitatge hagués estat habitada de manera efectiva i permanent pel contribuent en el termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d'adquisició o terminació de les obres, el termini de tres anys previst en l'apartat anterior es computa des d'aquesta última data.

 

Només als efectes de l'aplicació de les exempcions que preveuen els articles 33.4. b) i 38 de la Llei de l'IRPF, s'entendrà que el contribuent està transmetent el seu habitatge habitual quan, d'acord amb el que disposa aquest article, aquesta edificació constitueixi el seu habitatge habitual en aquell moment o hagi tingut aquesta consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió.

 

Amb independència de tot això, si es tracta d'una segona residència, també hi ha diverses alternatives fiscals per reduir el pagament d'impostos.

 

Per a més informació sobre aquestes o altres avantatges fiscals en l'IRPF i altres impostos, prego es posin en contacte amb el nostre departament fiscal.

 

 

Daniel Ros Aguilera

Advocat. Assessor fiscal.