Diferències entre Registre de la Propietat i Cadastre Immobiliari
16-03-2022
A CIMA CONSULTING, rebem nombroses consultes relacionades amb l'estat registral i cadastral dels béns immobles propietat dels nostres clients. A través d'aquestes consultes hem pogut constatar que existeix una certa confusió entre la naturalesa i les funcions del Registre de la Propietat i el Cadastre Immobiliari. La finalitat d'aquest article és facilitar les idees clau que diferencien un organisme de l'altre i explicar per què és important que les dades que consten consignats en aquests, coincideixin plenament i reflecteixin la realitat física dels immobles.
Quant a la seva naturalesa, el Registre de la Propietat és una institució que depèn del Ministeri de Justícia i té per objecte la inscripció dels actes, contractes i resolucions judicials o administratives que afecten la propietat i altres drets reals sobre béns immobles (usdefruit, censos, pactes successoris, entre d’altres). Per part seva, el Cadastre Immobiliari, depèn directament del Ministeri d'Hisenda i es defineix com un registre administratiu en el qual es descriuen els béns immobles i se'ls atorga un valor fiscal que serà tingut en compte per a determinats impostos.
Tots dos organismes no sols es diferencien per la seva naturalesa, sinó que també trobem diferències en relació amb l'obligatorietat de la inscripció dels immobles -en el Registre de la Propietat és voluntària, mentre que en el Cadastre Immobiliari és obligatòria- i amb la forma d'identificació d'aquests: els Registres de la Propietat atorguen un número de finca a cada immoble i el Cadastre Immobiliari els assigna una referència cadastral.
Malgrat les seves diferències, el Cadastre i el Registre de la Propietat actuen, per llei, coordinadament. Per aquest motiu, la referència cadastral ha de fer-se constar en tots els documents que es presenten al Registre de la Propietat per a la seva inscripció.
Com ja hem apuntat anteriorment, és rellevant que la realitat registral i la realitat cadastral coincideixin plenament amb la realitat física dels béns immobles, perquè la discordança entre aquestes realitats, pot acabar tenint conseqüències jurídiques i fiscals no desitjables pels seus propietaris. Així mateix, és important destacar que, en relació a l'Impost sobre Béns immobles (IBI), Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i Impost sobre Successions i Donacions (ISD), és determinant que les dades que constin en el Cadastre siguin correctes i reflecteixin la realitat de l'immoble, perquè dels mateixos pot dependre la valoració dels immobles a l'efecte dels referits impostos.
Les situacions més freqüents de discordança entre les dades consignades en el Registre de la Propietat i les dades consignades en el Cadastre Immobiliari, versen sobre:
Quant a la seva naturalesa, el Registre de la Propietat és una institució que depèn del Ministeri de Justícia i té per objecte la inscripció dels actes, contractes i resolucions judicials o administratives que afecten la propietat i altres drets reals sobre béns immobles (usdefruit, censos, pactes successoris, entre d’altres). Per part seva, el Cadastre Immobiliari, depèn directament del Ministeri d'Hisenda i es defineix com un registre administratiu en el qual es descriuen els béns immobles i se'ls atorga un valor fiscal que serà tingut en compte per a determinats impostos.
Tots dos organismes no sols es diferencien per la seva naturalesa, sinó que també trobem diferències en relació amb l'obligatorietat de la inscripció dels immobles -en el Registre de la Propietat és voluntària, mentre que en el Cadastre Immobiliari és obligatòria- i amb la forma d'identificació d'aquests: els Registres de la Propietat atorguen un número de finca a cada immoble i el Cadastre Immobiliari els assigna una referència cadastral.
Malgrat les seves diferències, el Cadastre i el Registre de la Propietat actuen, per llei, coordinadament. Per aquest motiu, la referència cadastral ha de fer-se constar en tots els documents que es presenten al Registre de la Propietat per a la seva inscripció.
Com ja hem apuntat anteriorment, és rellevant que la realitat registral i la realitat cadastral coincideixin plenament amb la realitat física dels béns immobles, perquè la discordança entre aquestes realitats, pot acabar tenint conseqüències jurídiques i fiscals no desitjables pels seus propietaris. Així mateix, és important destacar que, en relació a l'Impost sobre Béns immobles (IBI), Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i Impost sobre Successions i Donacions (ISD), és determinant que les dades que constin en el Cadastre siguin correctes i reflecteixin la realitat de l'immoble, perquè dels mateixos pot dependre la valoració dels immobles a l'efecte dels referits impostos.
Les situacions més freqüents de discordança entre les dades consignades en el Registre de la Propietat i les dades consignades en el Cadastre Immobiliari, versen sobre:
- La titularitat: pot donar-se la circumstància que un mateix immoble consti inscrit en el Registre de la Propietat a favor d'una persona i en el Cadastre a favor d'una altra, diferent del titular registral. Recentment, des de CIMA CONSULTING, hem solucionat una discordança relativa a la titularitat d'uns immobles que portava causa de la donació d'un usdefruit temporal sobre els mateixos i que, havent finalitzat el termini d'aquest usdefruit, ningú havia comunicat aquesta circumstància al Cadastre. En conseqüència, els rebuts corresponents a l'IBI d'aquests immobles, continuaven cobrant-se indegudament als usufructuaris i no al propietari.
- La superfície: és habitual trobar diferències entre la superfície inscrita en el Registre de la Propietat i la superfície declarada en el Cadastre; això no sols pot afectar el càlcul de les quotes a liquidar quan s'esdevingui algun dels impostos que hem citat anteriorment, sinó que, a més, pot provocar situacions de conflicte amb els propietaris confrontants, a causa de la incorrecta delimitació de les finques.
- Ús o destí: pot donar-se la circumstància que l'ús o destí d'un immoble (comercial, residencial, industrial, agrari, etc.) consignat en el Cadastre no sigui correcte. Actualment, a CIMA CONSULTING, estem gestionant una discordança que afecta un immoble la realitat física del qual i registral és la d'un local comercial, però que en les dades cadastrals consta que el seu ús és residencial. Aquest error ha suposat l'inici d'un expedient tributari de comprovació de valors per part de l'Agència Tributària de Catalunya (ATC), en relació al valor que es va atorgar a aquest local en una escriptura d'acceptació d'herència.
Per tot això, des de CIMA CONSULTING recomanem als nostres clients que, per a prevenir futurs problemes derivats de discordances com les descrites anteriorment, verifiquin que les dades cadastrals dels immobles de la seva propietat són correctes i revisin si aquests coincideixen amb realitat física i la descripció registral d'aquests.
Autor:
