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Diferencias entre Registro de la Propiedad y Catastro Inmobiliario

16-03-2022

En CIMA CONSULTING, recibimos numerosas consultas relacionadas con el estado registral y catastral de los bienes inmuebles propiedad de nuestros clientes. A través de dichas consultas hemos podido constatar que existe cierta confusión entre la naturaleza y las funciones del Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario. La finalidad de este artículo es facilitar las ideas clave que diferencian un organismo del otro y explicar por qué es importante que los datos que constan consignados en los mismos, coincidan plenamente y reflejen la realidad física de los inmuebles.

En cuanto a su naturaleza, el Registro de la Propiedad es una institución que depende del Ministerio de Justicia y tiene por objeto la inscripción de los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afectan a la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (usufructo, censos, pactos sucesorios, entre otros). Por su parte, el Catastro Inmobiliario, depende directamente del Ministerio de Hacienda y se define como un registro administrativo en el que se describen los bienes inmuebles y se les otorga un valor fiscal que será tenido en cuenta para determinados impuestos.

Ambos organismos no sólo se diferencian por su naturaleza, sino que también encontramos diferencias en relación con la obligatoriedad de la inscripción de los inmuebles -en el Registro de la Propiedad es voluntaria, mientras que en el Catastro Inmobiliario es obligatoria- y con la forma de identificación de los mismos: los Registros de la Propiedad otorgan un número de finca a cada inmueble y el Catastro Inmobiliario les asigna una referencia catastral.

Pese a sus diferencias, el Catastro y el Registro de la Propiedad actúan, por ley, coordinadamente. Por este motivo, la referencia catastral tiene que hacerse constar en todos los documentos que se presentan al Registro de la Propiedad para su inscripción.

Como ya hemos apuntado anteriormente, es relevante que la realidad registral y la realidad catastral coincidan plenamente con la realidad física de los bienes inmuebles, pues la discordancia entre dichas realidades, puede acabar teniendo consecuencias jurídicas y fiscales no deseables por sus propietarios. Asimismo, es importante destacar que, en relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), es determinante que los datos que consten en el Catastro sean correctos y reflejen la realidad del inmueble, pues de los mismos puede depender la valoración de los inmuebles a efectos de los referidos impuestos.  

Las situaciones más frecuentes de discordancia entre los datos consignados en el Registro de la Propiedad y los datos consignados en el Catastro Inmobiliario, versan sobre:

    • La titularidad: puede darse la circunstancia que un mismo inmueble conste inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de una persona y en el Catastro a favor de otra, distinta del titular registral. Recientemente, desde CIMA CONSULTING, hemos solucionado una discordancia relativa a la titularidad de unos inmuebles que traía causa de la donación de un usufructo temporal sobre los mismos y que, habiendo finalizado el plazo de dicho usufructo, nadie había comunicado esta circunstancia al Catastro. En consecuencia, los recibos correspondientes al IBI de dichos inmuebles, seguían cobrándose indebidamente a los usufructuarios y no al propietario.

    • La superficie: es habitual hallar diferencias entre la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad y la superficie declarada en el Catastro; ello no sólo puede afectar al cálculo de las cuotas a liquidar cuando se devenga alguno de los impuestos que hemos citado anteriormente, sino que, además, puede provocar situaciones de conflicto con los propietarios colindantes, debido a la incorrecta delimitación de las fincas.

  • Uso o destino: puede darse la circunstancia que el uso o destino de un inmueble (comercial, residencial, industrial, agrario, etc.) consignado en el Catastro no sea correcto. Actualmente, en CIMA CONSULTING, estamos gestionando una discordancia que afecta a un inmueble cuya realidad física y registral es la de un local comercial, pero que en los datos catastrales consta que su uso es residencial. Este error ha supuesto el inicio de un expediente tributario de comprobación de valores por parte de la Agencia Tributaria de Cataluña (ATC), en relación al valor que se otorgó a dicho local en una escritura de aceptación de herencia.

Por todo ello, desde CIMA CONSULTING recomendamos a nuestros clientes que, para prevenir futuros problemas derivados de discordancias como las descritas anteriormente, verifiquen que los datos catastrales de los inmuebles de su propiedad son correctos y revisen si éstos coinciden con realidad física y la descripción registral de los mismos.


Laura Adalid Villacañas
Abogada

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