El 21 de setembre passat es va publicar, al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4.
De conformitat amb la disposició final quarta, la llei va entrar en vigor l’endemà de la publicació, excepte en el cas de preceptes que puguin comportar despeses amb càrrec als pressupostos de la Generalitat i els habitatges de nova edificació o els resultants d’un procés de gran rehabilitació. En aquest darrer cas, el règim de contenció de rendes s’aplica als tres anys de l’entrada en vigor de la llei.
Només són objecte d’aquesta llei, l’arrendament d’habitatges destinats a la residència permanent de l’arrendatari, els quals es trobin ubicats en una zona declarada com a àrea amb mercat d’habitatge tens, i queden expressament exclosos els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits abans de l’1 de gener de 1995, els que tenen per objecte habitatges de lloguer. polítiques socials, els de caràcter assistencial i els que se subscriguin dacord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.
La finalitat de la llei és contenir els preus del lloguer a les anomenades àrees amb mercat d’habitatge tens , és a dir, als municipis, o parts de municipi, que estan especialment en risc de no disposar de la dotació suficient d’habitatges de lloguer a un preu assequible que permeti l’accés de tota la població. La llei entén com a situació de risc, per exemple, aquella en què la càrrega del cost del lloguer de l’habitatge, al pressupost personal o familiar, superi de mitjana el trenta per cent dels ingressos habituals de les llars, o que la mitjana del preu dels lloguers d’habitatge superi el trenta per cent de la renda mitjana de les persones menors de trenta-cinc anys.
La disposició transitòria segona ja declara com a àrees de mercat d’habitatge tensa els seixanta municipis que es relacionen a l’annex de la llei -entre els quals hi ha Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona- que són aquells en què les rendes del lloguer han patit un increment de més d’un vint per cent en el període comprès entre els anys 2014 i 2019 i una població de més de Barcelona amb població de l’àrea. Això significa que la llei és aplicable a tots els contractes d’arrendament que se celebrin a partir del dia 22 de setembre sobre habitatges situats a qualsevol dels municipis de l’annex. Els contractes subscrits amb anterioritat a aquesta data, es continuen regint pel que estableix la legislació anterior. Només en cas de novació relativa a la durada o la renda, és aplicable la llei que ens ocupa.
Per determinar la renda inicial s’hauran de tenir en consideració l’anomenat índex de referència de preus de lloguer d’habitatge, que és un indicador estimatiu del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d’un habitatge en una àrea determinada i amb unes característiques concretes, que orienta sobre el preu mínim i màxim que aquest habitatge pot arribar a tenir. Tot i així, s’han de tenir en consideració els preus de referència que, als efectes de la llei, es consideren com a tals l’índex de referència però sense tenir en compte els marges de preu superior ni inferior. Podeu consultar els índexs de referència en aquest enllaç.
Finalment, la renda inicial que es pacti no podrà ultrapassar el preu de referència per al lloguer d’un habitatge de característiques anàlogues al mateix entorn urbà ni tampoc ultrapassar la renda consignada en l’últim contracte d’arrendament, si l’habitatge afectat ha estat arrendat dins dels cinc anys anteriors a l’entrada en vigor d’aquesta llei, excepte si hi havia una relació de contracte de parentiu entre les parts l’entrada en vigor d’aquesta llei.
Laura Adalid Villacañas
Advocada