La declaració de l’estat d’alarma per part del Govern arran de la pandèmia del COVID-19 (Coronavirus) afecta de manera significativa empreses i autònoms. El tancament obligat dels negocis implica una dràstica reducció dels ingressos dels empresaris, mentre que els seus costos fixos es mantenen inalterats, amb el lògic efecte a la tresoreria i al compte de resultats. A més, cal afegir a aquest extrem la incertesa sobre quant pot durar aquest estat extraordinari d’alarma.
Aquestes circumstàncies poden determinar que molts empresaris tinguin dificultats serioses per complir els seus contractes d’arrendament vigents i fer front al pagament de les rendes dels lloguers.
Davant d’aquesta tessitura, es planteja el dubte de si l’empresari arrendatari pot deixar de pagar el lloguer, exigir una modificació del contracte que impliqui un retard temporal als pagaments, etc.
Analitzem a continuació les opcions existents, tenint en compte que a la data de l’emissió del present informe, el Govern no ha produït regulació legal extraordinària per a aquests casos.
- La clàusula rebus sic stantibus
En primer lloc, sempre haurem de revisar el contingut del contracte per determinar si aquest tipus de circumstàncies van ser tingudes en compte per les parts en el moment de la signatura del contracte. Si bé no és habitual que això passi, cal comprovar-ho.
La clàusula rebus sic stantibus comú no té regulació legal expressa en el nostre dret, havent estat definida per la doctrina i la jurisprudència.
L’aplicació d’aquesta clàusula permetria a una de les parts del contracte no complir-lo, o complir-lo només parcialment, segons una circumstància extraordinària i imprevisible que impliqui que és impossible absolutament el compliment de l’obligació. Per tant, laplicació daquesta clàusula suposa una modificació de les obligacions de les parts, és a dir, una alteració del principi general del dret de pacta sunt servanda (el contracte és llei entre les parts).
Aquesta regla no es pot aplicar de manera unilateral, per la qual cosa la part afectada hauria de defensar judicialment, en cas de manca d’acord, la modificació del contracte. De la mateixa manera, l’aplicació d’aquesta clàusula mai no s’ha produït de manera generalitzada i automàtica, i en aquest sentit caldrà avaluar l’impacte real de les circumstàncies actuals en cada cas concret.
- La doctrina del Tribunal Suprem
Com hem exposat, la clàusula rebus sic stantibus és una construcció de la doctrina i la jurisprudència, cosa que fa que hagi estat el Tribunal Suprem el que ha determinat els requisits que han de concórrer per aplicar-los.
El supòsit que podria permetre l’aplicació en les circumstàncies actuals de la clàusula rebus sic stantibus és que, fora del pactat i sense culpa de les parts, les circumstàncies econòmiques o la finalitat del contracte canviïn de manera fonamental i de forma sobrevinguda, de manera que aquest canvi impliqui un greu desequilibri en les contraprestacions amb una excessiva onerositat per a una. Tal com diu el Tribunal Suprem en Sentència nº333/2014, de 30 de juny:
«Resulta lògic, conforme al mateix principi, que, quan, fora del pactat i sense culpa de les parts i de forma sobrevinguda, les circumstàncies que van dotar de sentit la base o finalitat del contracte canvien profundament, les pretensions de les parts, cosa que conforme al principi de la bona fe cal esperar en aquest context, poden ser objecte d’adaptació o revisió d’acord amb el canvi».
Els requisits per a l’aplicació de la clàusula són, segons el Tribunal Suprem:
- Canvi de circumstàncies que impliqui una alteració de la raó o causa econòmica del contracte amb la conseqüència d’una inerosificada major onerositat per a una de les parts.
- Imprevisibilitat de l’esdeveniment que motiva l’aplicació de la clàusula al moment de la signatura dels pactes del contracte. Aquest esdeveniment ha de ser extraordinari i no tenir cap relació amb el risc normal assumible derivat del contracte d’arrendament.
- Excessiva onerositat Les circumstàncies extraordinàries han d’implicar un canvi significatiu de la base econòmica del contracte signat per les parts.
Sembla raonable apreciar l’oncesitat excessiva en l’increment dels costos de preparació i execució de la prestació en aquells supòsits en què l’activitat econòmica o d’explotació, pel canvi operat en les circumstàncies, porti a un resultat reiterat de pèrdues (impossibilitat econòmica) oa la completa desaparició de qualsevol marge de benefici (manca de caràcter retributiu).
- Subsidiaritat , és a dir, que no sigui possible una solució a aquestes circumstàncies extraordinàries altrament ja pactat per les parts en el contracte.
És important destacar que les sentències del Tribunal Suprem rebutgen l‟aplicació d‟aquesta clàusula de forma generalitzada en supòsits de crisi econòmica. Si fos el cas, la modificació de les obligacions del contracte de lloguer s’hauria d’analitzar per a cada cas de forma individual.
- Sobre l’aplicabilitat de la clàusula rebus sic stantibus a la crisi del COVID-19
Lògicament, són els tribunals els que hauran de decidir si és aplicable o no aquesta clàusula a cada cas concret, si bé, a la vista de les circumstàncies actuals excepcionals i de l’estat d’alarma decretat, podria ser aplicable la doctrina del Tribunal Suprem esmentada en els casos en què es donin les circumstàncies també explicades.
En aquest sentit, l’empresari arrendatari perjudicat per les extraordinàries circumstàncies actuals podria invocar la clàusula rebus sic stantibus per sol·licitar la modificació o la suspensió temporal del contracte d’arrendament. Aquesta clàusula va ser invocada amb èxit davant dels tribunals amb motiu dels efectes econòmics derivats de la crisi econòmica i financera del 2008:
“Determinat el caràcter extraordinari de l’alteració de les circumstàncies, pel fet notori de l’actual crisi econòmica, la seva notable incidència en el context del mercat publicitari del transport i la seva nota d’imprevisibilitat en el marc de raonabilitat de la distribució assignació dels riscos del contracte, la tipicitat contractual de la figura requereix, a més, que aquesta alteració de la contracció de canvi de circumstàncies traduïda en una excessiva onerositat en el compliment de la prestació de la part afectada.
En el present cas, segons la doctrina jurisprudencial exposada, i seguint les pericials acceptades per ambdues instàncies, cal constatar aquesta excessiva onerositat que es desprèn, d’una manera clara, en el trànsit de l’exercici del 2008 al 2009, amb el balanç negatiu, davant de la caiguda desmesurada de la factura, que no té una pèrdua substancial de pèrdua que compromet la viabilitat de la resta d’àrees d’explotació de l’empresa, en cas de compliment íntegre del contracte segons allò pactat.
(Sentències del Tribunal Suprem de 30 de juny i de 15 d’octubre de 2014).”
Així, en cas de manca dacord entre les parts respecte duna possible modificació temporal de contracte de lloguer, correspondrà al jutge determinar la validesa o no de laplicació de la clàusula rebus sic stantibus conforme als principis de bona fe i dequitat que han de regir en general els contractes.
- Conclusions
- És imprescindible revisar els contractes signats per confirmar si hi ha regulació pactada per les parts en cas de supòsits de força major, cas fortuït, o similars.
- No hi ha cap regulació legal que determini de manera directa que la declaració de l’estat d’alarma impliqui la possibilitat d’incomplir els contractes d’arrendament. Caldrà analitzar-ne les conseqüències en cada cas concret.
- Considerem que l’al·legació per part dels empresaris arrendataris de les circumstàncies indicades podrà ser una base de negociació amb la propietat arrendadora per renegociar les condicions del contracte. En aquest sentit, considerem fonamental determinar i justificar els efectes de la situació actual de l‟estat d‟alarma en l‟empresari arrendatari: reducció extraordinària d‟ingressos i de beneficis, alternatives i terminis de recuperació d‟ingressos per l‟empresari arrendatari una vegada cessi la prohibició d‟obertura, etc.
- Com que no hi ha solucions jurídiques d’aplicació directa ia tots els casos, aconsellem negociar amb lògica i amb bona fe donada la situació excepcional. El mateix Consell de l’Advocacia recomana fer ús de la mediació i la negociació, deixant només en casos excepcionals la intervenció dels tribunals.
- En cas que l’empresari arrendatari no pugui complir les obligacions derivades del contracte de lloguer, recomanem notificar fefaentment a l’altra part de l’existència de les circumstàncies extraordinàries que determinen la impossibilitat de compliment de l’obligació de pagament del lloguer, oferint alternatives viables sobre això.
- pactar una rebaixa de la renda amb una recuperació dels imports rebaixats en el futur;
- modificar la durada del contracte;
- actualitzar la renda mitjançant IPC incrementat en X punts percentuals.
- La doctrina de la clàusula rebus sic stantibus no és aplicable unilateral per part de l’empresari arrendatari, i exigirà en cas de manca d’acord o de disconformitat entre les parts, d’un pronunciament judicial. Per tant, res no impedeix que davant la decisió unilateral de l’arrendatari de no pagar la renda o de pagar menys import, l’arrendador insti el corresponent judici de desnonament per falta de pagament.
Departament Legal
CIMA CONSULTING.