MORATÒRIA ALS LLOGUERS
Ahir es va aprovar el Reial decret llei 15/2020 de mesures complementàries per donar suport a l’economia i l’ocupació durant l’estat d’alarma pel COVID-19.
Tot i que el text és molt ampli, en aquest article ens centrarem en la part que afecta la relació entre propietaris arrendadors i els llogaters arrendataris quan hi ha un contracte de lloguer per a un immoble que no sigui habitatge.
L’esperit d’aquestes mesures és induir acords entre propietari i llogater més que proporcionar solucions.
REQUISITS
En tots els casos, l’arrendatari ha de complir i acreditar els requisits que s’estableixen i que varien segons si es tracta de persona física o persona jurídica:
- Si sou persona física, heu d’estar donat d’alta a la Seguretat Social en règim d’autònoms des d’abans del 14 de març, data de la declaració de l’estat d’alarma
- Si l’arrendatari és persona jurídica, ha de ser una PIME, segons l’article 257 de la Llei de societats de capital. Això significa no superar dos dels tres criteris següents:
- El total de les partides d’actiu que han de ser inferiors als quatre milions d’euros
- L’import net de la xifra de negocis ha de ser inferior als vuit milions d’euros
- El nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no ha de ser superior a cinquanta
- Que la seva activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de lentrada en vigor de lestat dalarma o per ordre de lAutoritat competent.
- Si la vostra activitat no ha quedat suspesa, ha d’acreditar la reducció de la facturació en, almenys, un 75%, en relació amb la mitjana mensual del mateix trimestre de l’any anterior.
MESURES
En tots els casos, les mesures proposades són una moratòria del 100% de la renda que afectarà
- al període de temps que duri l’estat d’alarma i les pròrrogues.
- a les mensualitats següents, prorrogables una a una, sense que es puguin superar, en cap cas, els quatre mesos.
La renda no pagada s’ajorna sense penalització ni meritació d’interessos, a partir de la mensualitat de renda següent, mitjançant el fraccionament de les quotes en el termini de dos anys, i sempre dins el termini de vigència del contracte d’arrendament o qualsevol de les seves pròrrogues.
GRANS POSSEEDORS D’IMMOBLES
En cas d’arrendadors que siguin grans posseïdors d’immobles, i sempre que no s’hagi arribat a un acord previ, s’imposa que l’arrendador l’ha d’acceptar la moratòria.
Es considera que és gran posseïdor de propietats aquella persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans, excloent-hi garatges, trasters i trasters o una superfície construïda de més de 1.500 m2.
ALTRES ARRENDADORS
En cas d’altres arrendadors que no compleixin aquesta darrera condició de gran posseïdor d’immobles, aquest no està obligat a acceptar el pacte d’ajornament o moratòria. Això no obstant, se l’insta a pactar, amb l’alternativa que l’arrendatari es pugui acollir a la clàusula Rebus sic stantibus a què vam fer referència en aquest article.
En el marc d’aquests acords, es permet disposar lliurement de la fiança de lloguer, que podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna de les mensualitats de la renda de lloguer. En cas de fer-ho, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la subscripció de l’acord o en el termini que reste de vigència del contracte en cas que aquest termini fos inferior a un any.
EN CAS DE NO COMPLIR ELS REQUISITS
En cas que un arrendatari s’aculli a aquestes mesures sense complir els requisits per poder-ho fer, seran responsables dels danys i perjudicis que hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures excepcionals, sense perjudici de la responsabilitat d’un altre ordre en què pugui haver incorregut.
En aquest cas, on l’arrendatari no compleix les condicions per acollir-se a aquestes mesures, recomanem apel·lar a la bona voluntat del propietari per entrar a negociar abans d’acollir-se a la clàusula Rebus sic stantibus a què ens hem referit.