En una consulta recent, es planteja la pregunta sobre la tributació en impost sobre la renda de les persones físiques (d’ara endavant, IRPF) i en l’impost sobre el valor afegit (d’ara endavant, IVA) per al cas que una persona física llogui un habitatge de la seva propietat a una societat limitada perquè aquest el destini com a ús exclusiu d’habitatge d’un dels seus treballadors.
En aquest punt, convé distingir a l’IRPF entre l’arrendament com a activitat econòmica i l’arrendament com a rendiment de capital immobiliari. A efectes del pagament d’impostos a l’IRPF, en tots dos casos s’integra a la base general, per la qual cosa tributa segons l’escala progressiva de l’impost. Això no obstant, la diferència entre que es consideri activitat econòmica o no, pot tenir un impacte molt rellevant a efectes d’altres impostos (exempció a l’impost sobre patrimoni, bonificació a l’impost sobre successions i donacions, etc.).
A efectes de la present consulta, no entrarem a analitzar el possible impacte en aquests impostos, ens centrarem únicament en l’IRPF i l’IVA, i partirem de la base que no es tracta d’una activitat econòmica, per la qual cosa tindrà la qualificació de rendiments del capital immobiliari a l’IRPF.
Segons l‟article 23.2 de la Llei de l‟IRPF, en els casos de lloguer d‟habitatge es pot aplicar una reducció del 60% del rendiment net positiu (ingressos menys despeses). Reiteradament, la Direcció General de Tributs ha exigit que per poder aplicar aquesta reducció cal que la destinació efectiva de l’objecte del contracte sigui la d’habitatge permanent del mateix arrendatari.
No obstant això, aquest criteri s’ha matisat per una resolució del Tribunal Economicoadministratiu Central (d’ara endavant, TEAC), de 8 de setembre de 2016, d’unificació de criteri, en la qual fixa com a criteri que també és aplicable la reducció del 60% quan es demostri que, sent l’arrendatari una persona jurídica (per exemple, una societat limitada). determinades persones (en aquest cas, un treballador de l’empresa). En aquest sentit, és molt important que així s’estableixi al contracte d’arrendament, amb indicació expressa de la persona i càrrec dins de l’empresa.
En aquesta consulta, malgrat que l’arrendatari sigui una societat limitada (persona jurídica), s’eximeix de l’obligació de practicar retenció d’IRPF, ja que l’empresa arrendatària llogarà l’habitatge per utilitzar-lo per un dels seus empleats.
En relació amb l’IVA, els arrendadors de béns són subjectes passius de l’impost, d’acord amb l’article 5.U.c) de la Llei de l’IVA. I es tracta d’una prestació de serveis, subjecta a IVA, en virtut de l’article 11.Dos.3a de la Llei de l’IVA, en considerar-se una cessió d’ús o gaudi de béns. Tot això amb independència de la seva qualificació a l’IRPF.
Ara bé, els arrendaments que tinguin la consideració de prestació de serveis estan exempts d’IVA, tal com estableix l’article 20.U.23 de la Llei de l’IVA.
Fins ara la Direcció General de Tributs considerava que aquesta exempció no era aplicable en supòsits com el que es planteja a la consulta, on es produeix un subarrendament posterior per part de l’empresa a un treballador. Això no obstant, aquest criteri ha estat també matisat per recents resolucions del TEAC, de 15 de desembre de 2016, en establir que l’arrendament de l’habitatge a l’empresari o professional és una operació subjecta i exempta, sempre que no hi hagi intenció d’explotar el bé arrendat per part de l’arrendatari (l’empresa), sinó destinar-lo directament a un habitatge o persona família), la qual ha de figurar necessàriament com a usuària en el mateix contracte d’arrendament i que, per tant, no es pot destinar al seu ús per persona diferent en tenir prohibida l’arrendatari la facultat de subarrendar o cedir l’habitatge a tercers.
Com és habitual, per a més informació, prego es posin en contacte amb el nostre departament fiscal.
Consulta Direcció General de Tributs, número V1684-20, de 29 de maig de 2020
Llogo un habitatge a una empresa com he de tributar?
