Davant el panorama que representa el COVID-19 a tots els ordres de la nostra vida diària, recentment està en auge el canvi d’habitatge habitual. Les famílies necessiten un espai on poder combinar els tres trinomis de la denominada popularment com a “nova normalitat” : família, treball i relacions socials.
Recordem que el concepte de “trinomi” pot definir-se com el “conjunt de tres persones o coses preses com a unitat o com a elements en equilibri o dependents els uns dels altres”.
De manera que allò que es busca, amb més o menys encert, és assolir un equilibri entre els diferents aspectes de la vida en el dia a dia, com una perfecta sintonia. En paraules d’Aristòtil, “la veritable mesura, aquest és el mitjà, aquesta és la perfecció que només es troba en la virtut”.
Sembla que aquesta perfecta sintonia és més fàcil d’assolir si es disposa de més espai físic a la llar, així com d’espais oberts (jardí, terrassa…), cosa que afavoreix l’emigració cap a ciutats més petites, atès l’auge del teletreball, o bé a la pròpia ciutat, si es disposa dels mitjans econòmics suficients i de les circumstàncies personals i laborals.
En aquest context, quan es produeix la transmissió de l’habitatge habitual estem davant d’una alteració patrimonial, regulada als articles 33 i següents de la Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’impost sobre la renda de les persones físiques i de modificació parcial de les lleis dels impostos sobre societats, sobre la renda de no-residents i de IRPF i, en el seu desenvolupament, al Reglament de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, aprovat pel Reial Decret 439/2007, de 30 de març (BOE de 31 de març), d’ara endavant Reglament de l’IRPF.
El guany o la pèrdua patrimonial es calcula per la diferència entre el preu d’adquisició i el preu de transmissió, incloent en tots dos casos els impostos i les despeses inherents a l’operació. Es pot afirmar que, amb caràcter general, com més anys tingui l’immoble, més gran serà el guany patrimonial.
Aquest guany patrimonial tributarà a la base de l’estalvi de l’IRPF, que actualment està gravat a l’escala següent:
|
Fins als primers 6.000€ |
19,00% |
|
De 6.000€ fins a 50.000€ |
21,00% |
|
A partir de 50.000 € |
23,00% |
Per tant, en el cas que decideixi vendre el seu habitatge habitual, pot haver de fer front a un elevat pagament d’impostos en concepte d’IRPF, arribant al tipus màxim del 23% a partir dels 50.000 euros del guany patrimonial generat.
Davant d’això hi ha diversos avantatges fiscals a l’IRPF per intentar reduir o mitigar el pagament d’impostos a la declaració de la Renda.
D’una banda, estan exempts de tributació els guanys patrimonials generats en ocasió de la transmissió de l’habitatge habitual per a majors de 65 anys o per persones en situació de dependència severa o de gran dependència de conformitat amb la Llei de promoció de l’autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència, d’acord amb l’article 33.4.b) de la Llei de l’IRPF.
D’altra banda, hi ha la possibilitat d’aplicar l’exempció per reinversió en habitatge habitual, regulada a l’article 38.1 de la Llei de l’IRPF, quan l’import obtingut en la transmissió de l’habitatge habitual es reinverteixi, totalment o parcialment, en l’adquisició d’un nou habitatge habitual, en un període de dos anys com a màxim. A efectes de càlcul, s’haurà de tenir en compte si ha utilitzat finançament aliè, és a dir, si hi ha un préstec hipotecari d’una entitat bancària pel mig.
Als efectes previstos als articles 33.4.b) i 38.1 de la Llei de l’IRPF esmentats anteriorment, relatius a l’exempció per ser majors de 65 anys o amb discapacitat ia l’exempció per reinversió de l’habitatge habitual, es considera habitatge habitual del contribuent l’edificació que constitueixi la seva residència durant un termini continuat de, almenys, tres anys. IRPF.
Això no obstant, s’entendrà que l’habitatge va tenir el caràcter d’habitual quan, malgrat no haver transcorregut aquest termini, es produeixi la mort del contribuent o concorrin altres circumstàncies que necessàriament exigeixin el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció de la primera feina, o canvi d’ocupació, o altres anàlogues.
Perquè l’habitatge constitueixi la residència habitual del contribuent ha d’ésser habitat de manera efectiva i amb caràcter permanent pel mateix contribuent, en un termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d’adquisició o acabament de les obres.
Això no obstant, s’entendrà que l’habitatge no perd el caràcter habitual quan es produeixin les circumstàncies següents:
- Quan es produeixi la mort del contribuent o hi concorrin altres circumstàncies que impedeixin necessàriament l’ocupació de l’habitatge, en els termes que preveu l’apartat 1 d’aquest article.
- Quan aquest gaudeixi d’habitatge habitual per raó de càrrec o ocupació i l’habitatge adquirit no sigui objecte d’utilització, cas en què el termini abans indicat començarà a comptar a partir de la data del cessament.
- Quan l’habitatge hagi estat habitat de manera efectiva i permanent pel contribuent en el termini de dotze mesos, comptats a partir de la data d’adquisició o acabament de les obres, el termini de tres anys previst a l’apartat anterior es computarà des d’aquesta darrera data.
Als efectes exclusius de l’aplicació de les exempcions previstes als articles 33.4. b) i 38 de la Llei de l’IRPF, s’entendrà que el contribuent està transmetent el seu habitatge habitual quan, d’acord amb el que disposa aquest article, aquesta edificació constitueixi el seu habitatge habitual en aquell moment o hagi tingut aquesta consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió.
Amb independència de tot això, si es tracta d’una segona residència, també hi ha diverses alternatives fiscals per reduir el pagament d’impostos.
Per a més informació sobre aquests o altres avantatges fiscals a l’IRPF i altres impostos, prego es posin en contacte amb el nostre departament fiscal.
Daniel Ros Aguilera
Advocat. Assessor fiscal.