Pel que fa a la seva naturalesa, el Registre de la Propietat és una institució que depèn del Ministeri de Justícia i té per objecte la inscripció dels actes, contractes i resolucions judicials o administratives que afecten la propietat i altres drets reals sobre béns immobles (usdefruit, censos, pactes successoris, entre d’altres). Per part seva, el Cadastre Immobiliari, depèn directament del Ministeri d’Hisenda i es defineix com un registre administratiu en què es descriuen els béns immobles i se’ls atorga un valor fiscal que serà tingut en compte per a determinats impostos.
Ambdós organismes no només es diferencien per la seva naturalesa, sinó que també trobem diferències en relació amb l’obligatorietat de la inscripció dels immobles -al Registre de la Propietat és voluntària, mentre que al Cadastre Immobiliari és obligatòria- i amb la forma d’identificació dels mateixos: els Registres de la Propietat atorguen un número de finca a cada immoble i el Cadastre Immobilari els
Tot i les seves diferències, el Cadastre i el Registre de la Propietat actuen, per llei, coordinadament. Per aquest motiu, la referència cadastral s’ha de fer constar a tots els documents que es presenten al Registre de la Propietat per a la seva inscripció.
Com ja hem apuntat anteriorment, és rellevant que la realitat registral i la realitat cadastral coincideixin plenament amb la realitat física dels béns immobles, ja que la discordança entre aquestes realitats pot acabar tenint conseqüències jurídiques i fiscals no desitjables pels propietaris. Així mateix, és important destacar que, en relació a l’Impost sobre Béns Immobles (IBI), Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i Impost sobre Successions i Donacions (ISD), és determinant que les dades que constin al Cadastre siguin correctes i reflecteixin la realitat de l’immoble, ja que en poden dependre.
Les situacions més freqüents de discordança entre les dades consignades al Registre de la Propietat i les dades consignades al Cadastre Immobiliari, versen sobre:
- La titularitat: es pot donar la circumstància que un mateix immoble consti inscrit al Registre de la Propietat a favor d’una persona i al Cadastre a favor d’una altra, diferent del titular registral. Recentment, des de CIMA CONSULTING, hem solucionat una discordança relativa a la titularitat d’uns immobles que portava causa de la donació d’un usdefruit temporal sobre aquests i que, havent finalitzat el termini d’aquest usdefruit, ningú no havia comunicat aquesta circumstància al Cadastre. En conseqüència, els rebuts corresponents a l’IBI dels immobles esmentats seguien cobrant-se indegudament els usufructuaris i no el propietari.
- La superfície: és habitual trobar diferències entre la superfície inscrita al Registre de la Propietat i la superfície declarada al Cadastre; això no només pot afectar el càlcul de les quotes a liquidar quan es merita algun dels impostos que hem esmentat anteriorment, sinó que, a més, pot provocar situacions de conflicte amb els propietaris limítrofs, a causa de la incorrecta delimitació de les finques.
- Ús o destinació: es pot donar la circumstància que l’ús o destinació d’un immoble (comercial, residencial, industrial, agrari, etc.) consignat al Cadastre no sigui correcte. Actualment, a CIMA CONSULTING, estem gestionant una discordança que afecta un immoble la realitat física i registral del qual és la d’un local comercial, però que en les dades cadastrals consta que el seu ús és residencial. Aquest error ha suposat iniciar un expedient tributari de comprovació de valors per part de l’Agència Tributària de Catalunya (ATC), en relació amb el valor que es va atorgar a aquest local en una escriptura d’acceptació d’herència.
Per tot això, des de CIMA CONSULTING recomanem als nostres clients que, per prevenir futurs problemes derivats de discordances com les descrites anteriorment, verifiquin que les dades cadastrals dels immobles de la seva propietat són correctes i revisin si coincideixen amb realitat física i la descripció registral dels mateixos.