Alquilo una vivienda a una empresa ¿cómo debo tributar?

En una reciente consulta, se plantea la pregunta acerca de la tributación en Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, IRPF) y en el Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) para el caso de que una persona física alquile una vivienda de su propiedad a una sociedad limitada para que ésta lo destine como uso exclusivo de vivienda de uno de sus trabajadores.

En este punto, conviene distinguir en el IRPF entre el arrendamiento como actividad económica y el arrendamiento como rendimiento de capital inmobiliario. A efectos del pago de impuestos en el IRPF, en ambos casos se integra en la base general, por lo que tributa según la escala progresiva del impuesto. No obstante, la diferencia entre que se considere actividad económica o no, puede tener un impacto muy relevante a efectos de otros impuestos (exención en el Impuesto sobre Patrimonio, bonificación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, etc).

A efectos de la presente consulta, no entraremos a analizar el posible impacto en estos impuestos, nos centraremos únicamente en el IRPF e IVA, y partiremos de la base de que no se trata de una actividad económica, por lo que tendrá la calificación de rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF.

 
Según el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en los casos de alquiler de vivienda se puede aplicar una reducción del 60% del rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos). Reiteradamente, la Dirección General de Tributos ha venido exigiendo que para poder aplicar esta reducción es necesario que el destino efectivo del objeto del contrato sea el de vivienda permanente del propio arrendatario.

No obstante, este criterio se ha matizado por una resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (en adelante, TEAC), de 8 de septiembre de 2016, de unificación de criterio, en la que fija como criterio que también es de aplicación la reducción del 60% cuando se demuestre que, siento el arrendatario una persona jurídica (por ejemplo, una sociedad limitada, como es el presente caso), quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas (en este caso, de un trabajador de la empresa). A estos respectos, es muy importante que así se establezca en el contrato de arrendamiento, con indicación expresa de la persona y cargo dentro de la empresa. 

En la presente consulta, a pesar de que el arrendatario sea una sociedad limitada (persona jurídica), se exime de la obligación de practicar retención de IRPF, ya que la empresa arrendataria alquilará la vivienda para su utilización por uno de sus empleados.

 
En relación con el IVA, son sujetos pasivos del impuesto los arrendadores de bienes, de acuerdo con el artículo 5.Uno.c) de la Ley del IVA. Y se trata de una prestación de servicios, sujeta a IVA, en virtud del artículo 11.Dos.3ª de la Ley del IVA, al considerarse una cesión de uso o disfrute de bienes. Todo ello con independencia de su calificación en el IRPF. 

 
Ahora bien, los arrendamientos que tengan la consideración de prestación de servicios están exentos de IVA, tal y como establece el artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA.

 
Hasta ahora la Dirección General de Tributos venía considerando que esta exención no era de aplicación en supuestos como el que se plantea en la consulta, donde se produce un subarrendamiento posterior por parte de la empresa a un trabajador. No obstante, este criterio ha sido también matizado por recientes resoluciones del TEAC, de 15 de diciembre de 2016, al establecer que el arrendamiento de la vivienda al empresario o profesional es una operación sujeta y exenta, siempre y cuando no exista intención de explotar el bien arrendado por parte del arrendatario (la empresa), sino destinarlo directamente a un uso efectivo y propio como vivienda por parte de una persona física concreta (el trabajador y su familia), la cual debe figurar necesariamente como usuaria en el propio contrato de arrendamiento y que, por tanto, no puede destinarse a su uso por persona distinta al tener prohibida el arrendatario la facultad de subarrendar o ceder la vivienda a terceros.

 
Como es habitual, para más información, ruego se pongan en contacto con nuestro departamento fiscal.

 
Consulta Dirección General de Tributos, número V1684-20, de 29 de mayo de 2020