Ahorro fiscal en el IRPF por cambio de vivienda habitual

Ante el panorama que representa el COVID-19 en todos los órdenes de nuestra vida diaria, recientemente está en auge el cambio de vivienda habitual. Las familias necesitan un espacio donde poder combinar los tres trinomios de la denominada popularmente como “nueva normalidad”: familia, trabajo y relaciones sociales.

 

Recordemos que el concepto de “trinomio” puede definirse como el “conjunto de tres personas o cosas tomadas como unidad o como elementos en equilibrio o dependientes unos de otros”.

 

De manera que lo que se busca, con mayor o menor acierto, es alcanzar un equilibrio entre los diferentes aspectos de la vida en el día a día, como una perfecta sintonía. En palabras de Aristóteles, “la verdadera medida, este es el medio, esta es la perfección que sólo se encuentra en la virtud.”

 

Al parecer, esta perfecta sintonía es más fácil de alcanzar si se dispone de más espacio físico en el hogar, así como de espacios abiertos (jardín, terraza…), lo que favorece la emigración hacia ciudades más pequeñas, dado el auge del teletrabajo, o bien en la propia ciudad, si se dispone de los medios económicos suficientes y de las circunstancias personales y laborales adecuadas.

 

En este contexto, cuando se produce la transmisión de la vivienda habitual estamos ante una alteración patrimonial, regulada en los artículos 33 y siguientes de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante Ley del IRPF y, en su desarrollo, en el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante Reglamento del IRPF.

 

La ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de transmisión, incluyendo en ambos casos los impuestos y gastos inherentes a la operación. Puede afirmarse que, con carácter general, cuantos más años tenga el inmueble, mayor será la ganancia patrimonial.

 

Esta ganancia patrimonial tributará en la base del ahorro del IRPF, que actualmente se encuentra gravada en la siguiente escala:

 

Hasta los primeros 6.000 €	19,00%
De 6.000 € hasta 50.000 €	21,00%
A partir de 50.000 €	23,00%

 

Por lo que, en el caso de que decida vender su vivienda habitual, puede tener que hacer frente a un elevado pago de impuestos en concepto de IRPF, llegando al tipo máximo del 23% a partir de los 50.000 euros de la ganancia patrimonial generada.

 

Ante esto existen diversas ventajas fiscales en el IRPF para tratar de reducir o mitigar el pago de impuestos en su declaración de la Renta.  

 

Por una parte, están exentas de tributación las ganancias patrimoniales generadas con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, de acuerdo con el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF.

 

Por otra parte, existe la posibilidad de aplicar la exención por reinversion en vivienda habitual, regulada en el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, cuando el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual se reinvierta, total o parcialmente, en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en un periodo de dos años como máximo. A efectos de cálculo, se deberá tener en cuenta si ha utilizado financiación ajena, es decir, si existe un préstamo hipotecario de una entidad bancaria de por medio.

 

A los efectos previstos en los artículos 33.4.b) y 38.1 de la Ley del IRPF citados anteriormente, relativos a la exención por ser mayores de 65 años o con discapacidad y a la exención por reinversión de la vivienda habitual, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, tal y como establece el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF.

 

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

 

Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

 

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

 

• Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.

 

• Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

 

• Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

 

A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del IRPF, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

 

Con independencia de todo lo anterior, si se trata de una segunda residencia, también existen diversas alternativas fiscales para reducir el pago de impuestos.

 

Para más información acerca de estas u otras ventajas fiscales en el IRPF y otros impuestos, ruego se pongan en contacto con nuestro departamento fiscal.

 

 

Daniel Ros Aguilera

Abogado. Asesor fiscal.